L’accertamento catastale. Formazione catasto e determinazione rendite

Il catasto è un sistema mediante il quale, l’Amministrazione finanziaria determina in modo preventivo e astratto i redditi medi ordinari che si ricavano dagli immobili. Questo reddito medio ordinario, prende il nome di Rendita Catastale.

Si osservi che l’accertamento catastale è un procedimento che presenta tre caratteristiche e cioè: collettività, astrattezza e officiosità.

Collettività

Perché ha ad oggetto la totalità delle unità immobiliari, comprese nei singoli Comuni. Non a caso le Commissioni censuarie sono composte anche da esponenti delle amministrazioni locali.

Astrattezza 

Perché esso è volto a indicare il reddito medio ordinario, ossia la rendita catastale che si può ricavare dall’immobile. Detta rendita è determinata tenendo conto, appunto di criteri astratti:

• Potenzialità produttiva dei cespiti
• Ordinarie capacità gestionali
• Vicende giuridiche e di mercato

Officiosità 

Consiste nel fatto che il compito di attribuire dette rendite catastali ai singoli immobili, è istituzionalmente rimesso agli Uffici dell’Amministrazione finanziaria. E questo vale anche per gli immobili urbani, per i quali la richiesta di catastazione, deve contenere l’indicazione di una rendita proposta. Rendita quest’ultima che diviene definitiva se entro un anno, l’amministrazione non provvede a rettificare.

Suddivisione del catasto

Sulla base di quanto detto, il catasto è espressione solo dei redditi tipici o astratti, i quali possono discostarsi in senso positivo o negativo, da quelli realmente conseguiti. Esso è suddiviso in catasto dei terreni e catasto dei fabbricati, i quali sono in frutto di una serie di operazioni tecnico ed estimative.

A livello catastale le operazioni TECNICHE , sono rappresentate dalle c.d. particelle e rilevamenti:

Particella terreni: sono una porzione continua di terreno che rientra:

• nel territorio dello stesso Comune
• nella proprietà di uno stesso soggetto
• e che è dotato della stessa qualità o classe

Particella fabbricati: si intende ogni parte della costruzione che è in grado di produrre reddito autonomamente.

Interessante è poi parlare anche del c.d. rilevamento, mediante il quale si determina la consistenza e la confinazione. Attraverso i rilevamenti si vanno a formare apposite MAPPE PLANIMETRICHE che contengono la descrizione fisico-giuridico delle singole particelle.

Le operazioni ESTIMATIVE, sono invece quelle volte a determinare la rendita catastale ed è rappresentata dalle operazioni di: qualificazione, classificazione, tariffe d’estimo e classamento.

1. Qualificazione: questa operazione è volta a comprendere cosa in quel Comune di fatto si è soliti coltivare (seminato, frutteto, vigneto ecc.).
2. Classificazione: si realizza una pluralità di classi, le quali variano l’una dall’altra a secondo delle potenzialità produttive e dell’esistenza o meno di attrezzature fisse (fabbricati rurali, pozzi, impianti di irrigazione ecc.).
3. Tariffe d’estimo: sono le rendite imponibili che si attribuiscono astrattamente ad ogni ettaro di terreno che rientra in ciascuna delle qualità e classi. Alla elaborazioni delle tariffe d’estimo vi concorrono ampiamente le Commissioni censuarie, le quali in passato competenze giurisdizionali per le impugnazioni che venivano fatte avverso le operazioni di classamento. Oggi, anche detta competenza è stata devoluta alle Commissioni tributarie.
4. Classamento: è l’operazione con cui vengono concretamente stabilite qualità e classi di appartenenza, nonché determinate le rendite catastali di ogni singola particella.

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